如何理解小區車位及立體車庫的產權歸屬

　　隨著經濟的不斷發展，車主數量急劇增加，停車問題日益突出。居住區車庫和停車位的稀缺性、使用價值和商業價值日益顯現，導致所有權歸屬備受關注。同時立體停車庫的產權問題也受到了眾人關注。新出臺的《物權法》第74條首次對車庫、停車位的歸屬進行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。

　　從該規定我們可以了解到，首先，法律不禁止開發商將所有車庫停車位轉讓給非住宅業主。二是車主擁有車庫和停車位的優先權，但不能簡單地理解為優先購買權和優先權，而是更為嚴格的權利。三是法律沒有規定發展商要留住業主保留多久的優先權，保留所有停車位的優先權，或保留一定比例的優先權。有法律起草者將認為，該條款中的“首先滿足”是時間優先權和預售權保留，發展商可以在保持車庫停車空間“合理期限”后將其出售給非業主。如何操作這篇文章需要國家相關立法和司法機關的進一步解釋。

　　這一規定的出臺，引發了一些地方開發商出售地下車庫的熱潮。一些開發商認為，在實施物業法后，如果車庫與業主在車庫的銷售不一致，就會推定為共同擁有者，所以在新法律實施之前，我們應該嘗試出售車庫。這種理解是對法律的誤讀。在《物權法(草案)》中，有一條規定：“車庫的所有權被假定為車庫主人的所有人”，但更終的法律放棄了這一觀點。法律并未明確當事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關部門進一步細化規定。